Stappenplan Funderingsherstel

Optie A: Schade aan tuin of niet gefundeerd gebouw (zoals tuinhuisje of kas) [ga verder met stap 1]
Optie B: Schade aan woning [ga verder naar stap 2]
Optie C: Schade aan woning én tuin/niet gefundeerd gebouw [ga verder met stap 1]

1.1. Verzakking in de tuin ophogen

Als uw tuin is verzakt, is het niet altijd verstandig om de tuin op te hogen; het extra gewicht van het ophoogmateriaal kan het proces van bodemdaling versnellen.

Als u de tuin wel wilt ophogen, zorg er dan in ieder geval voor dat u kiest voor een licht ophoogmateriaal. Hierbij kunt u denken aan vulkanisch materiaal zoals bims of lava. Gebruik in ieder geval geen zand. Zand is erg zwaar en het gewicht hiervan kan het proces van bodemdaling juist versnellen.

Het ophogen van de grond op uw eigen perceel is de verantwoordelijkheid van u als woningeigenaar.

Heeft u ook schade aan uw woning? Ga dan door naar stap 2

1.2. Verdroging in de tuin minimaliseren

Om verzakking in de tuin tegen te gaan of te voorkomen, is het verstandig om het uitdrogen van de bodem te minimaliseren. Dit kunt u bereiken door de neerslag die op uw perceel valt zo goed mogelijk te laten infiltreren. Hiervoor kunt u het regenwater dat op uw woning valt opvangen en naar de tuin laten lopen. Ook kunt u regenwater opvangen in een regenton. Zo kunt u het water uit natte perioden gebruiken tijdens droge perioden om de bodem vochtig te houden.

Verder is het belangrijk dat u het verharde oppervlak van uw tuin (bestrating) tot een minimum beperkt. Naast het vergroten van het infiltratieoppervlak in de tuin, helpt het ook om het geïnfiltreerde water zo lang mogelijk vast te houden. Dat kunt u bereiken door de bodem te bedekken met organisch materiaal zoals bijvoorbeeld boomschors.

Zorg er wel voor dat het vasthouden van extra water niet leidt tot grondwateroverlast. Een te hoge grondwaterstand kan namelijk ook tot problemen leiden, zoals optrekkend vocht of problemen met houten vloeren. Een hovenier of geotechnisch adviseur kan hierbij helpen. 

Heeft u ook schade aan uw woning? Ga dan door naar stap 2

1.3 Verzakking of schade aan niet-gefundeerde gebouwen op uw perceel

Als woningeigenaar bent u zelf verantwoordelijk voor de staat van uw woning en bijgebouwen. Heeft u schade aan de niet-gefundeerde gebouwen op uw perceel zoals een tuinhuis of een kas, neem dan contact op met uw verzekering. Overleg met de verzekering wat u het beste kunt doen en of de schade vergoed wordt.

Heeft u ook schade aan uw woning? Ga dan door naar stap 2

Optie A: Ik weet welke fundering mijn woning heeft. (Ga naar stap 2.1)
Optie B: Ik weet niet welke fundering mijn woning heeft. (Ga naar stap 2.2)

2.1 Type fundering

Ik heb een:

• Op staal fundering (ga naar stap 2.3)
• Betonpalen (ga naar stap 2.4)
• Stalen buispalen (ga naar stap 2.5)
• Er is geen informatie in het archief aanwezig over mijn type fundering (ga naar stap 2.6)

2.2 Bouwtekening opvragen 

U kunt informatie uit het bouwdossier van uw woning opvragen via het digitale aanvraagformulier op Bouwplannen en bouwtekeningen | Gemeente Emmen. U ontvangt een digitale scan van het bouwdossier of de bouwtekening per email.

Ook latere verbouwingen kunnen relevant zijn voor de fundering. Vraag een bouwkundige om de fundering te beoordelen, zodat u een volledig beeld krijgt van de fundering.

Als u in beeld heeft welk type fundering aanwezig is: ga terug naar stap 2.1.

2.3 Een op staal fundering (geen paalfundering) 

Bij een op staal fundering worden de wanden rechtstreeks op een draagkrachtige ondergrond gefundeerd. Aan de onderzijde is de fundering vaak verbreed, zodat de belasting over een groter oppervlak wordt verdeeld.  Een draagkrachtige bodem bestaat meestal uit een stevige zandlaag van voldoende dikte.

In een veengebied kan er onder de zandlaag waarop een woning is gefundeerd nog een veenlaag voorkomen. Dit kan vooral voorkomen bij oudere woningen (van voor 1970). Als de grondwaterstand daalt, komt er lucht (en dus zuurstof) in de veenlaag. Deze wordt dan afgebroken door bacteriën. Dit noem we ‘veenoxidatie’. Door veenoxidatie daalt de bodem. Als door veenoxidatie veen onder de woning verdwijnt, dan kan de woning hierdoor verzakken. Vaak is deze verzakking onregelmatig, omdat de veenlaag niet overal onder woning voorkomt, of in dikte varieert. Dit kan leiden tot scheurvorming in wanden en gevelmuren.

Onder de zandlaag waarop een woning is gefundeerd kunnen ook klei-, of leemlaag voorkomen. Als de grondwaterstand daalt, kan de klei-/leemlaag droog komen te staan. Als dit lang duurt, kan de klei-/leemlaag indrogen. Hierdoor kan deze laag in volume afnemen (krimpen). Als klei-/leemlagen onder de woning krimpen, dan kan de woning hierdoor verzakken. Vaak is deze verzakking onregelmatig, omdat de klei-/leemlaag niet overal onder woning voorkomt, of in dikte varieert. Dit kan leiden tot scheurvorming in wanden en gevelmuren. Het grote verschil met veenoxidatie is dat de klei-/leemlaag niet verdwijnt. Bij een stijgende grondwaterstand kan de laag weer nat worden en daardoor weer water opnemen. De laag kan dan weer in volume toenemen (zwellen). Hierdoor kan een deel van de opgetreden verzakking weer ongedaan worden gemaakt. De schade aan de fundering en muren is dan echter wel al ontstaan.

De beganegrondvloer hoort hoger te liggen dan het omringende maaiveld en bij een houten vloer hoort in de kruipruimte geen water te staan. Er moet voldoende ventilatie aanwezig zijn, bijvoorbeeld door middel van open roosters in de gevels of open stootvoegen in het metselwerk. Als de woning zakt kan het grondwater op dezelfde hoogte blijven maar ten opzichte van de zakkende vloer steeds hoger komen te staan. Hierdoor ontstaan vochtproblemen, rotte vloeren, optrekkend vocht en soms ook gezondheidsklachten. Ga verder naar stap 3. 

2.4 Betonpalen

 Funderingsproblemen bij betonpalen komen relatief weinig voor. Als ze optreden, heeft dat meestal te maken met onvoldoende draagvermogen. Dit kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van een verbouwing of uitbreiding van de oorspronkelijke woning, waardoor de belasting op de funderingspalen is toegenomen. Het oorspronkelijke funderingsontwerp is meestal niet berekend op deze extra belasting. Ook uitvoeringsfouten kunnen een rol spelen, zoals palen die niet op het juiste niveau zijn aangebracht. Bij in de grond gevormde palen kunnen paaldefecten zijn ontstaan doordat:

• Beton mortel tijdens het aanbrengen is weggespoeld door grondwaterstroming
• De morteldruk te laag was om het boorgat voor de betonpaal overal goed op te vullen.

Ga verder naar stap 3.

2.5 Stalen buispalen

Funderingsproblemen bij stalen buispalen komen relatief weinig voor. Als ze optreden, heeft dat meestal te maken met onvoldoende draagvermogen. Dit kan bijvoorbeeld het gevolg zijn van een verbouwing of uitbreiding van de oorspronkelijke woning, waardoor de belasting op de funderingspalen is toegenomen. Het oorspronkelijke funderingsontwerp is meestal niet berekend op deze extra belasting. Ook uitvoeringsfouten kunnen een rol spelen, zoals palen die niet op het juiste niveau zijn aangebracht. Ga verder naar stap 3.

2.6 Er is geen informatie in het bouwdossier uit het gemeentelijk archief aanwezig over mijn fundering

Het kan voorkomen dat er in het bouwdossier geen informatie over de fundering van uw woning zit. Wanneer u geen vrijstaande woning heeft is het die gevallen raadzaam om in overleg te gaan met mede-eigenaren van de bouweenheid om meer informatie over de fundering te achterhalen. Als het geen vrijstaande woning betreft kan de ontbrekende informatie wel in het bouwdossier van de buren kan. Ga met deze informatie terug naar stap 2.

Heeft uw een vrijstaande woning waardoor u niet kunt overleggen met mede-eigenaren? Schakel dan een deskundige in die kan onderzoeken welk type fundering u heeft. Wanneer dit helder is Ga terug naar stap 2.

Heeft u een vrijstaande woning? Ga dan naar stap 4.

Het is belangrijk om te overleggen met de mede-eigenaren van de bouwkundige eenheid en met elkaar informatie te delen over mogelijke funderingsproblemen. Dit geldt bijvoorbeeld bij een twee-onder-één-kapwoning of een rijwoning. Wij raden u aan om de gemaakte afspraken goed vast te leggen en bij elke vervolgstap opnieuw af te stemmen met de mede-eigenaren.

Wanneer er sprake is van meerdere eigenaren is het sterk aan te bevelen om het gehele verdere proces van plannen maken, financieren, verdelen van kosten en uitvoering te laten ondersteunen door een (proces)begeleidingsbureau. Mocht er iemand in de tussentijd verhuizen, dan kan het dossier namelijk worden overgedragen aan de nieuwe eigenaren. 

Als eigenaren weigeren om mee te werken, dan zullen zij overtuigd moeten worden van het belang van deelname. Belangrijk argument hierbij is dat de waarde van de woning (sterk) vermindert als het probleem niet wordt aangepakt en de uiteindelijke kosten voor herstel hoger worden. Ook wanneer ze niets van zich laten horen, is het goed om ze in het hele traject te blijven betrekken en voortgangsberichten te sturen. Vaak raken mensen er in de loop van de tijd van overtuigd dat het noodzakelijk is om aan te haken. 

Ga verder naar stap 4

Als uw woning verzakt en/of er ontstaan scheuren in binnen- en buitenwanden, dan is dat een aanwijzing dat er mogelijk een probleem is met de fundering. Om daar zekerheid over te krijgen en een beeld te krijgen waar het probleem vooral zit laat u een funderingsonderzoek uitvoeren. Hiervoor selecteert u eerst een onderzoeksbureau.

Om voor u de financiële drempel voor het funderingsonderzoek zoveel mogelijk te verlagen heeft Gemeente Emmen een subsidieregeling Funderingsonderzoek Bodemdaling. Deze subsidie dekt 75% van de kosten, tot een maximum van €10.000.

4.1 Selecteren onderzoeksbureau voor funderingsonderzoek

Het is verstandig om hiervoor altijd een deskundige te benaderen, zoals een geotechnisch adviseur of een constructieadviseur. Hierbij loont het de moeite om bij meerdere funderings-onderzoeksbedrijven een offerte op te vragen voor de hele bouwkundige eenheid. Belangrijk hierbij is dat het onderzoek wordt uitgevoerd volgens de laatst vastgestelde KCAF-richtlijn “Funderingen onder gebouwen”.  KCAF-erkende bedrijven werken volgens deze richtlijn. Dit zorgt voor een uniforme en betrouwbare toepassing, waarbij de resultaten objectief en volgens de richtlijnen worden vastgesteld. U vindt deze bedrijven via Erkenningslijst – Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek(externe link).

Als u een keuze uit de offertes hebt gemaakt kunt u een subsidie aanvragen voor de uitvoering van het onderzoek. 

Funderingsonderzoek bij gezamenlijke projecten 

Als er mede-eigenaren zijn van de bouwkundige eenheid, maak dan gezamenlijk een keuze uit de ontvangen offertes. U kunt zich hierbij eventueel laten ondersteunen door (proces)begeleidingsbureau. Het is verstandig om vooraf met de andere eigenaren een verdeelsleutel af te spreken over de te maken kosten. Dat kan bijvoorbeeld op basis van het woningoppervlak of volgens de splitsingsakte van de Vereniging van Eigenaren (VvE).

4.2 Quick scan 

Funderingsonderzoek begint altijd met een quickscan. Deze bestaat uit een visuele opname, lintvoegmeting, uit-het-lood-meting en soms een vloermeting. Dit onderzoek geeft informatie over of en hoe een woning verzakt. En dus of verder onderzoek verstandig is om maatregelen te kunnen bepalen die ergere schade voorkomen.

Een quickscan bestaat uit archiefonderzoek, een visuele inspectie en metingen aan de buitenmuren. Uit een quickscan kan volgen dat er voor de fundering:

1. een laag risico is; dus geen of lichte aanwijzingen voor funderingsproblemen;
2. een gemiddeld risico;
3. een hoog risico. 

Deze uitkomsten worden persoonlijk met u besproken door het onderzoeksbureau. In dit gesprek geven zij ook advies over het eventuele vervolg:

Bij een laag risico is verdere actie nu niet nodig
Bij een gemiddeld risico zal het advies zijn om actief te gaan monitoren en de quickscan te herhalen binnen 3 tot 5 jaar.
Blijkt er een hoog risico te zijn, dan zult u geadviseerd worden om een volledig funderingsonderzoek uit te laten voeren (zie ook: 5.3 Volledig funderingsonderzoek). 

U bepaalt zelf of u opdracht geeft voor verder onderzoek (go-no-go voor een volledig funderingsonderzoek).

4.3 Volledig funderingsonderzoek 

Bij een volledig funderingsonderzoek wordt de fundering op enkele plekken vrijgegraven. Zo ontstaat inzicht in de breedte en de staat van de funderingsvoet van de wanden. De locaties voor deze ontgravingen volgen uit de resultaten van de quickscan. Daarnaast worden sonderingen en boringen uitgevoerd om inzicht te krijgen in de plaatselijke bodemopbouw en de draagkracht van de bodem. Vaak worden er ook één of meer peilbuizen geplaatst voor het meten van de grondwaterstand.

Na het uitvoeren van het volledige funderingsonderzoek is duidelijk of daadwerkelijk sprake is van funderingsschade, waar de schade vooral zit en wat naar verwachting de oorzaak van de schade is.

4.4 Rapportage van het funderingsonderzoek 

Na het onderzoek stuurt het onderzoeksbureau een rapport met de uitkomsten. Het is belangrijk om het rapport goed te bewaren, ook als er geen problemen zijn geconstateerd. U kunt het onderzoeksbureau vragen om een toelichting te geven op de uitkomsten. Als u het onderzoek met meerdere eigenaren heeft laten uitvoeren, zorg er dan voor dat alle mede-eigenaren van de bouwkundige eenheid aanwezig zijn. Bij twijfel over de rapportage kan eventueel een externe onafhankelijke deskundige in de arm worden genomen. 

Let op! Het onderzoek en het rapport moeten voldoen aan de KCAF-richtlijn “Funderingen onder gebouwen”. Als het funderingsonderzoek niet is uitgevoerd volgens de KCAF-richtlijn, dan hoeft u het als eigenaar niet te accepteren. Het onderzoeksbureau zal het funderingsonderzoek dan alsnog volgens de richtlijn moeten uitvoeren.

Als de rapportage niet voldoet aan de KCAF-richtlijn, hoeft u dat ook niet te accepteren. Het onderzoeksbureau moet dan de rapportage aan de richtlijn aanpassen.

De conclusie van het onderzoeksrapport kan zijn: 

Optie A: De fundering is goed 
Optie B: De fundering is nog goed maar de invloed van de grondwaterstand op de fundering is onduidelijk 
Optie C: Het zettingsgedrag van de fundering is onduidelijk 
Optie D: Er is sprake van funderingsschade

Optie A:  De fundering is goed

Verdere actie is niet nodig. Bewaar het rapport met de onderzoeksresultaten goed. 

Optie B:  De grondwaterstand is van invloed op uw fundering. Vooral als de grondwaterstand daalt tot onder een veenlaag of tot onder een klei-/leemlaag kan dit invloed hebben (zie ook onder 2.3 Een op staal fundering (geen paalfundering)). Om de grondwatersituatie helder te krijgen zal het grondwaterpeil gedurende meerdere jaren gemonitord moeten worden. Als er tijdens het volledig funderingsonderzoek geen peilbuizen zijn geplaatst (of deze zijn na afloop van het onderzoek weer verwijderd) kunnen hiervoor peilbuizen worden aangebracht. Ook kunt u kijken of er peilbuizen van anderen in de buurt aanwezig zijn.  Zo heeft in iedere geval de gemeente Emmen een aantal peilbuizen in beheer die u kunt raadplegen.

Hier kunt bekijken of er peilbuizen bij u in de buurt aanwezig zijn: https://grondwater.webscada.nl/emmen/(externe link).

Als u zelf peilbuizen wilt laten plaatsen, neemt u contact op met een deskundige organisatie, zoals een geotechnisch adviesbureau. Voor meer informatie kunt u contact opnemen met het Serviceloket Bodemdaling. Ga verder naar stap 5.

Optie C:  Het zettingsgedrag van de fundering is onduidelijk 

In dit geval zijn er al zettingen, maar is niet duidelijk of deze zettingen tot stilstand zijn gekomen. Met een nauwkeurigheidswaterpasmeting, om het half jaar en gedurende 3-5 jaar, kan beoordeeld worden of het zettingsgedrag acceptabel is. Is het zettingsgedrag niet acceptabel, ga dan door naar stap 6. 

Optie D:  Er is sprake van funderingsschade

Ga verder naar stap 6.

In de gemeente Emmen hebben we grote gebieden met veen. Ook vinden we in grote delen van de gemeente lagen klei en leem op de diepte van de grondwaterstand. Deze lagen zijn erg gevoelig voor (langdurige) droogstand (zie ook onder 2.3 Een op staal fundering (geen paalfundering)). Soms is het mogelijk om de grondwaterstand op uw perceel te beïnvloeden.

5.1 Maatregelen op uw eigen terrein

In verband met het risico op bodemdaling is de grondwaterstand belangrijk. Ook als u een nieuwe woning gaat bouwen, of uw huidige woning gaat verbouwen. U kunt op eigen terrein maatregelen nemen die de grondwaterstand beïnvloeden. Deze maatregelen kunnen technisch complex en kostbaar zijn. Ze kunnen ook leiden tot overlast; zowel lokaal als in de omgeving. Daarbij moet er natuurlijk ook water beschikbaar zijn. We raden u aan om hiervoor deskundig advies te vragen en om hierover te overleggen met gemeente en/of waterschap. Neem contact op met het Servicepunt Bodemdaling voor meer informatie.  

5.2 Maatregelen in openbaar gebied 

Maatregelen in openbaar gebied moeten altijd in overleg met de gemeente worden genomen. De gemeente heeft de zorgplicht voor het grondwater, maar dat betekent niet dat zij alle problemen kan oplossen. De gemeente is in ieder geval aanspreekpunt en coördineert. Vaak wordt echter de grondwaterstand bepaald door kanaal- of slootpeilen waar de gemeente geen invloed op heeft. Ook dan blijft echter de coördinerende rol van de gemeente bestaan. Neem hierover daarom altijd eerst contact op met het Servicepunt Bodemdaling. 

Als uit het volledige funderingsonderzoek blijkt dat de fundering in slechte staat verkeert, moet worden beoordeeld of funderingsherstel de meest geschikte oplossing is. Daarbij is het van belang dat de kosten van funderingsherstel in redelijke verhouding staan tot de economische waarde van de woning. 

Sloop en nieuwbouw kan een betere optie zijn als de kosten voor funderingsherstel hoog zijn. Zeker als er aanvullend maatregelen nodig zijn om de woning te verduurzamen.

Als er mede-eigenaren zijn van het pand, moet u hier uiteraard gezamenlijk een besluit over nemen. Bij een keuze voor sloop/nieuwbouw adviseren wij om een architectenbureau en/of een begeleidingsbureau in te schakelen.

Kiest u voor funderingsherstel, dan leest hieronder de punten waar u rekening mee moet houden.

De financiering van het herstel is geheel voor rekening van de eigenaar van de woning. In tegenstelling tot het funderingsonderzoek heeft Gemeente Emmen geen subsidieregeling voor funderings-herstel.

6.1 Regel toezicht en directievoering 

Misschien heeft u bij een van de eerdere stappen al iemand in de arm genomen om te helpen bij de begeleiding van het project. Als dat niet het geval is, dan adviseren we sterk om dit vanaf het funderingsherstel wel te doen. Een (proces)begeleidingsbureau, zoals een bouwbegeleider of bouwadviseur, houdt dan toezicht op de werkzaamheden tot aan de oplevering en de eindafrekening. 

6.2 Funderingsherstel 

De uitvoering van funderingsherstel verschilt per methode. Afhankelijk van de gekozen oplossing wordt een vervangende funderingsconstructie aangebracht of wordt de draagkracht van de ondergrond verbeterd. Of daarbij onder de bestaande beganegrondvloer kan worden gewerkt, of dat deze geheel of gedeeltelijk moet worden verwijderd, hangt af van de beschikbare werkruimte. Werken onder de beganegrondvloer is doorgaans duurder, maar kan extra herstelkosten en kosten voor tijdelijke vervangende woonruimte beperken.

Funderingsherstel waarbij de hoofddraagconstructie wordt gewijzigd, is meestal een vergunningplichtige technische bouwactiviteit op grond van artikel 2.27 van het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Gaat het alleen om funderingsherstel van een bouwwerk dat op grond van artikel 2.25 Bbl vergunningvrij is, dan kan ook dat funderingsherstel vergunningvrij zijn. Een voorbeeld is het herstel van een verzakte vergunningvrije aanbouw, berging of tuinhuisje.

Typen funderingsherstel

Tafelconstructie

Bij een tafelconstructie wordt onder de woning een nieuwe betonvloer gemaakt die de belasting overdraagt naar nieuwe palen. Hiervoor moet meestal de bestaande beganegrondvloer worden verwijderd. Deze methode kan worden toegepast bij paalfunderingen en bij op staal funderingen.

Vanuit-de-muur-weggedrukte-palen

Bij deze methode worden nieuwe palen via openingen in de dragende wanden aangebracht. De nieuwe palen nemen daarna de draagfunctie van de bestaande fundering over. Deze werkwijze is vooral geschikt als er weinig werkruimte is en kan worden toegepast bij oudere paalfunderingen en op staal funderingen.

Nieuwe fundering met randbalk en palen

Bij deze methode worden nieuwe palen en randbalken langs of onder de dragende wanden aangebracht. De belasting van de woning wordt daarna via deze nieuwe constructie naar de ondergrond afgevoerd. Deze methode kan worden toegepast bij paalfunderingen en bij op staal funderingen.

6.3 Innovatieve funderingsherstelmethoden

Het funderingsherstel moet voldoen aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en de daarbij aangestuurde normen. Als een innovatieve methode voor funderingsherstel niet rechtstreeks volgens die regels en normen kan worden ontworpen of beoordeeld, dan kan deze alleen worden toegepast als een gelijkwaardige maatregel als bedoeld in artikel 4.7 van de Omgevingswet. Daarbij moet aannemelijk worden gemaakt dat die methode ten minste hetzelfde resultaat wordt bereikt als met de voorgeschreven maatregel is beoogd. Afhankelijk van de gekozen methode kan daarvoor extra onderbouwing nodig zijn, zoals proefbelastingen, drukproeven of monitoring. Als voor het funderingsherstel een omgevingsvergunning nodig is, kan het verzoek om een gelijkwaardige maatregel tegelijk met de vergunningaanvraag worden ingediend. Daarnaast kunnen op grond van artikel 4.7, derde lid, van de Omgevingswet nadere regels worden gesteld over de toepassing van gelijkwaardigheid, bijvoorbeeld in de vorm van een inspectieprotocol.

Voorbeelden en aandachtspunten

Innovatieve funderingspalen (bijvoorbeeld micro-piles)

Bij funderingsherstel met innovatieve paalsystemen kan sprake zijn van een gelijkwaardige maatregel als het paalsysteem niet valt onder tabel 7.c van NEN 9997-1 of onder de zelfverklaringen van NEN 7201. Dan moet op een andere manier worden aangetoond dat het paalsysteem voldoende geotechnisch draagvermogen heeft, bijvoorbeeld met paalbelastingsproeven.

Funderingsherstel met innovatieve paalsystemen wijzigt de draagconstructie en is daarom meestal een vergunningplichtige technische bouwactiviteit op grond van artikel 2.27 Bbl. Gaat het alleen om funderingsherstel van een bouwwerk dat op grond van artikel 2.25 Bbl vergunningvrij is, dan kan ook dat funderingsherstel vergunningvrij zijn. Een voorbeeld is het aanbrengen van palen onder een verzakte vergunningvrije aanbouw, berging of tuinhuisje.

Grondverbetering door kunstharsinjectie

Grondverbetering door kunstharsinjectie is niet zonder meer funderingsherstel in de zin van een technische bouwactiviteit. Wanneer met kunstharsinjectie uitsluitend de ondergrond wordt verbeterd en de fundering zelf niet wordt aangepast, is in beginsel geen sprake van een technische bouwactiviteit onder het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). Vanuit het Bbl is dan geen vergunning voor funderingsherstel nodig. Als de grondverbetering echter leidt tot verstoring van grondwaterstromen of tot nadelige gevolgen voor het ecosysteem, kan voor die ingreep wel een andere omgevingsvergunning nodig zijn. De beoordelingsregels daarvoor kunnen volgen uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) of het Omgevingsplan.

Let op: bovenstaande tekst geldt alleen voor funderingsherstel aan een bestaand bouwwerk. Bij nieuwbouw vindt wel een bouwactiviteit plaats. In dat geval moet de op staal fundering worden getoetst volgens NEN 9997-1.

6.4 Voorbereiding funderingsherstel 

Met een deskundige worden onder andere uw wensen doorgenomen. Daarnaast bespreekt u de mogelijkheden van funderingsherstel en de daarbij behorende (nog globale) kosten. Denk aan vragen als: 

• Moet de vloer er wel of niet uit?
• Wat gebeurt er met de kelder?
• Wilt/kunt u tijdens de werkzaamheden in de woning blijven wonen?
• Is er eventueel sprake van noodzakelijk cascoherstel, zoals bijvoorbeeld het herstel van scheuren in de wanden? 

6.5 Omleggen kabels en leidingen

In een trottoir direct aan de gevel kunnen veel kabels en leidingen liggen met aftakkingen naar elke woning. Bij funderingsherstel met randbalken of voorgespannen balken, moeten deze kabels en leidingen worden omgelegd. De kosten van het omleggen zijn fors en komen voor rekening van u (en uw eventuele mede-eigenaren). Heeft u een vrijstaande woning ga naar stap 7.

6.6 Offertes 

Met behulp van een begeleidingsbureau of deskundige kunt u bij een aantal funderingsherstelbedrijven een offerte aanvragen. Het rapport van het funderingsonderzoek (zie ook onder: 4.4  Rapportage van het funderingsonderzoek) zou voldoende informatie moeten bevatten voor de aannemer om een offerte op te baseren.

Uw wensen en de vastgestelde eisen worden vastgelegd in een zogenaamd Programma van Eisen. Als u de opdracht met mede-eigenaren laat uitvoeren, dan kan hierin meteen worden aangeven wat de verdeling van de kosten is per woning.

Waar moet u op letten bij het kiezen van een aannemer?

• Het is noodzakelijk om de aannemer in, onder en achter alle woningen te laten kijken voordat hij zijn offerte afgeeft (een zogenaamde aanwijzing).
• Juiste termijnafrekening
• Vergelijk goed welke zaken wel bij de ene en niet bij de andere aannemer in de offerte staan;
• Let erop dat ook alle bijbehorende kosten in de offerte staan: legeskosten, omleggen of vernieuwen van leidingen en riolen, afvoeren van de grond, notariskosten, water/elektriciteit, directievoering/toezicht, nulmeting, cascoherstel binnen en buiten en ook een post onvoorzien.
• Let er ook op of de aannemer ervan uitgaat dat de woning(en) niet bewoond is (zijn) tijdens de herstelwerkzaamheden. In dat geval moet u ook rekening houden met kosten voor tijdelijke vervangende woonruimte.
• Hoe wordt er omgegaan met bijzondere omstandigheden die extra kosten veroorzaken (zoals b.v. bij verontreinigde grond).
• Bij het Servicepunt Bodemdaling kunt u een document met adviezen en richtlijnen voor het selecteren van een deugdelijke aannemer opvragen.

Voorkomen/beperken van overlast bij keuze hersteltechniek

Funderingsherstel is een ingrijpend traject en kan voor overlast zorgen. Het is aan te raden om de overlast in beeld te krijgen, waaronder trillingen bij het heien, schade/gebruik van de tuin, inbeslagname van parkeerruimte, afzetten straat en bouwterrein. Kies bij voorkeur voor trillingsarm soms trillingvrij heien. Welke minimale funderingstechniek noodzakelijk is kan worden afgestemd met een deskundige.

Maak afspraken met de aannemer

De betreffende aannemers kunnen toelichten hoe ze denken de uitvoering te realiseren. Denk aan: tempo, tijdsduur, totale planning, wat moet u als eigenaar zelf doen (zowel vooraf als achteraf), overlast voor de buurt, etc. Zo kan tot een vaste prijs en duidelijkheid over stelposten worden gekomen. In de offerte heeft de aannemer meestal al aangegeven welke betalingstermijnen hij wil hanteren. Als u goede redenen heeft voor andere betalingstermijnen moet u dat nu bespreken. Leg alle afspraken met de aannemer goed vast.

Vooropdracht engineering

Een optie is om een vooropdracht te geven voor eventueel aanvullende sonderingen, voor de engineering en de bouwaanvraag. Hierdoor kan de aannemer zijn offerte (op basis van het funderingsonderzoek) soms nog scherper bijstellen en een echt vaste prijs afspreken.

Zelfwerkzaamheid

In overleg met de aannemer kan afgesproken worden of bepaalde handelingen in zelfwerkzaamheid gedaan kunnen worden. Dat houdt in dat u als eigenaar zelf bepaalde zaken uitvoert. Van belang is de besparingen goed vast te leggen en daarover goede afspraken te maken. Zelfwerkzaamheid mag niet leiden tot vertragingen in de afgesproken planning. Extra kosten die daardoor ontstaan kan de aannemer als meerwerk in rekening brengen. 

Garantie en CAR-verzekering

 De aannemer kan duidelijkheid geven over de garantie op de funderingsherstelmethode en de dekking van de Construction All Risk(CAR)- verzekering. Een CAR-verzekering dekt materiële schade die ontstaat tijdens de werkzaamheden.

Herstelwerkzaamheden van de fundering brengen kosten met zich mee. Deze kosten moet u in principe zelf financieren. Informeer vooraf naar de kosten van de experts die u inschakelt. Ga na of u dit uit eigen middelen kunt betalen of dat u een financiering moet regelen. 

Financiering regelen

Het is verstandig om meerdere opties te onderzoeken. Informeer bij uw eigen bank en ga na of de meerwaarde van de woning ten opzichte van de hypotheek hier iets kan betekenen. 

Is er geen financiering voor funderingsherstel mogelijk?

Als u te weinig inkomen heeft weigert de bank vaak een (extra) lening of rekent een hogere rente. In dat geval kunt u een beroep doen op het Fonds Duurzaam Funderingsherstel (FDF). Dit fonds biedt hulp bij het financieren van het funderingsherstel in de vorm van een lening tegen een gunstige marktconforme rente. Op de website van het FDF(externe link) vindt u hier meer informatie over.

Voor Rijksmonumenten zijn er afzonderlijke regelingen.

Financiële problemen?

Komt u op korte termijn in de financiële problemen door de schade aan uw woning? Neem dan contact op met het Servicepunt Bodemdaling om dit te bespreken en te kijken welke hulp er voor u mogelijk is.

Funderingsherstel bij gezamenlijke projecten; verdeling kosten

Het is verstandig om vooraf met de andere eigenaren een verdeelsleutel af te spreken over de te maken kosten. Dat kan bijvoorbeeld op basis van het woningoppervlak of volgens de splitsingsakte van de VVE.

Wanneer u heeft besloten tot herstel over te gaan, let dan op onderstaande punten. 

8.1 Contact met buren en omwonenden

Voordat er wordt begonnen met de werkzaamheden moeten u de buren hierover informeren. U kunt ze ook tijdens de werkzaamheden regelmatig op de hoogte houden.

Voor het werken aan een gezamenlijke muur (mandelige muur) is het wettelijk verplicht om schriftelijk toestemming te vragen aan alle eigenaren van de muur. Over de herstelkosten voor de mandelige muur moeten ook afspraken worden gemaakt.

8.2 Nulmeting 

Wij adviseren u om voor de start van de werkzaamheden bij de betreffende panden en aangrenzende panden een opname te doen van de bestaande situatie; de zogenaamde nulmeting. Hierbij moeten zowel de aannemer als diegene die de directie en/of het toezicht doet aanwezig zijn. Een nulmeting geeft de bouwkundige visuele staat aan van het pand. Vaak kan dit gedaan worden door de degene die het toezicht en de directievoering uitvoert.

Elke eigenaar krijgt van de nulmeting een rapportage van zijn eigen woning. Bij eventuele schade kan dan makkelijker worden vastgesteld of deze al aanwezig was of nieuw is ontstaan door de herstelwerkzaamheden. Een CAR-verzekering van de aannemer dekt de eventuele schade.

8.3 Voorbereidingen door de aannemer 

Als alles rond de financiering rond is, krijgt de aannemer de opdracht. Als de vooropdracht is gegeven, volgt er een periode met voorbereidende werkzaamheden:

• het eventueel maken van aanvullende sonderingen,
• engineering,
• aanvragen van de omgevingsvergunning,
• regelen dat eventueel kabels en leidingen worden verlegd als deze in de weg liggen voor de herstelwerkzaamheden
• voorbereidingen van de bouwplaats.
• er wordt een overzichtelijke planning gemaakt van de uitvoering voor de eigenaren.
• er worden afspraken gemaakt waar de aannemer met zijn materieel (graafmachine en hei-installatie) naar binnen komt. Dit kan bijvoorbeeld door een raam, vloer of gat in de gevel.
• er worden afspraken gemaakt over zelfwerkzaamheid (wat en wanneer).

8.4 Uitvoering 

Tijdens de uitvoering voert de directievoerder het overleg met de aannemer en koppelt dit terug aan alle eigenaren van het project. De directievoerder bewaakt de kwaliteit en de planning, regelt zaken bij onvoorziene omstandigheden, beoordeelt eventueel meer- of minderwerk en de goedkeuring van de afgesproken termijnen. Soms komt ook bouwtoezicht van de gemeente kijken.

De aannemer zorgt voor minimale overlast, een veilige bouwplaats en continue toegankelijkheid van bewoonde gedeelten. In het weekend en bij afwezigheid is de openbare bouwplaats afgesloten of zodanig opgeruimd dat dit geen aanleiding kan vormen voor baldadigheden. Tijdens de uitvoering wordt een aantal bouwvergaderingen gehouden waarbij de stand van zaken wordt toegelicht en vertragingen of wijzigingen tijdig gemeld en schriftelijk worden vastgelegd. Dit om toekomstige discussies te voorkomen. Het is belangrijk om te zorgen voor een scheiding tussen bouwplaats en bewoond gedeelte door het afsluiten van deuren en/of luiken of het plaatsen van schotten.

8.5 Meerwerk

Tijdens de werkzaamheden kan de aannemer tegen onverwachte zaken aanlopen, waardoor werkzaamheden nodig zijn die niet waren voorzien. De aannemer moet vooraf een onderbouwing voor de extra werkzaamheden en wat die gaan kosten voorleggen aan de directievoerder. De directievoerder beoordeelt de noodzakelijkheid van de extra werkzaamheden. Vervolgens legt hij zijn oordeel en de eventuele meerwerkkosten voor aan de eigenaar/eigenaren. Pas als de eigenaar schriftelijk toestemming heeft gegeven voor het uitvoeren van de extra werkzaamheden kan de aannemer deze uitvoeren.

Het uitgangspunt moet zijn dat meerwerkkosten tot het uiterste worden beperkt. 

8.6 Afrekening via termijnfacturen

Bij opdrachtverlening liggen de betalingstermijnen die de aannemer hanteert vast. Vaak wordt bij opdrachtverlening een eerste termijn (aanbetalingsfactuur of voorschotfactuur) in rekening gebracht. Deze eerste termijnfactuur is een percentage (bijvoorbeeld 15%) van de totale opdrachtsom. In de opdracht is ook vastgelegd aan welke herstelwerkzaamheden de volgende betalingstermijnen zijn gekoppeld. De directievoerder controleert de afgeronde herstelwerkzaamheden. Na goedkeuring van de directievoerder wordt de termijnfactuur ter betaling gesteld.

Bij de oplevering (als het funderingsherstel klaar is) gaan de eigenaar, de toezichthouder en de aannemer samen na of er opleverpunten overblijven. Kelders moeten waterdicht zijn. Er mag geen hout in kruipruimten achterblijven. Ook geen bekistingshout want dat kan gaan schimmelen en zwammen veroorzaken. De kruipruimte moet aangevuld zijn tot boven het niveau van het hoogste grondwater. De ventilatie moet in orde zijn. Afspraken over de afwerking van tuinen en inrichting worden gecontroleerd. En tot slot moet de aannemer de eventuele door hem of zijn onderaannemers aangerichte schade in de openbare ruimte voor zijn rekening laten herstellen. Als alles is opgeleverd zoals overeengekomen, volgt de slottermijn en worden eventuele stelposten afgerekend.

8.7 Verzekering

Door de noodzakelijke werkzaamheden kan het totale bouwvolume van de woning zijn toegenomen. We adviseren u om de brand- en opstalverzekering te informeren over de nieuwe ontstane situatie om onderverzekering te voorkomen.

8.8 Cascoherstel 

Na de oplevering van het funderingsherstel is het vaak noodzakelijk maar ook verleidelijk om de woning aansluitend op te knappen. Voor muren, pleisterwerk en andere onderdelen wordt geadviseerd om hiermee te wachten tot een half jaar na de oplevering. De fundering moet na de werkzaamheden weer zijn evenwicht vinden. Hierbij kunnen kleine scheuren ontstaan.